Надежный проводник в мире недвижимости
+7 (473) 225-08-34 Контактный телефон

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Уважаемые посетители! 

Обращаем Ваше внимание, что статьи носят исключительно информационный характер и не относится к услугам застройщика! 

Если Вас интересует данная услуга обратитесь к специалистам по данному вопросу.

«Юридически чистая квартира» – это условное понятие, которое используют риэлторы и другие участники рынка недвижимости, чтобы показать, что все документы готовы к продаже и на жилье нет никакого обременения. Возможному покупателю лучше заранее узнать, как проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы избежать дополнительных расходов и ненужных проблем.

Основные способы проверить квартиру

Основные правоотношения собственников недвижимого имущества регулирует Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

После того, когда найден подходящий вариант, следует внимательно ознакомиться с пакетом документов, которые потребуются для оформления покупаемой квартиры на нового собственника.

Чтобы самостоятельно проверить чистоту квартиры перед покупкой, потребуются такие документы:

  • Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность, которые можно проверить по серии и номеру на сайте ГУ МВД. Обратите особое внимание, если документы новые, менялись не по возрасту.
  • Технический паспорт (поэтажный план и экспликация квартиры), чтобы проверить наличие перепланировки. При изменении конфигурации жилого помещения требуется разрешение из Отдела архитектуры администрации города (населённого пункта). Очень часто при покупке квартиры новые собственники узнают, что у них незаконно расширенный балкон или две комнаты вместо одной.
  • Правоустанавливающие документы, в числе которых договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на вступление в наследство и прочие. От этого зависит количество возможных претендентов на проданную квартиру, которые могут оспорить сделку в судебном порядке.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В расширенной выписке ЕГРН указаны предыдущие собственники квартиры и возможные обременения (залог, арест). Получить выписку можно через МФЦ, в отделении Росреестра или на сайте. Обратите внимание при покупке квартиры, если за короткое время она продавалась несколько раз.
  • Выписка об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом Многофункциональном центре (МФЦ) или Управляющей компании (УК). Это требуется для того, чтобы убедиться, что все граждане снялись с регистрационного учета. Если собственники не желают выписываться до момента продажи, можно попросить гарантийное письмо с указанием конкретных сроков снятия с регистрации по месту жительства.
  • Выписки и справки из наркологического и психоневрологического диспансера, что человек не состоит на учете, из органов опеки и попечительства о признании владельца квартиры недееспособным и о назначении опекунов. Актуальный способ, как самому проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если приходится общаться с инвалидами, пожилыми людьми, асоциальными гражданами.

Внимание! Если продавец квартиры состоит на учете в специализированном диспансере, это не означает его безусловную недееспособность. То есть, пациенты с алкоголизмом обладают правом самостоятельно распоряжаться собственностью. Человек признаётся недееспособным или ограниченно дееспособным только по решению суда. Однако, лечебные процедуры могут стать причиной для судебного оспаривания сделки.

Еще один важный способ, как проверить юридическую чистоту при покупке выбранной квартиры, – внимательно прочитать доверенности, по которым действует продавец. Узнать срок действия и полномочия доверенного лица, очень часто именно этот способ используют мошенники для проведения незаконных сделок. Проверить доверенность по реквизитам можно в Реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как еще можно самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры – узнать, имеются ли судебные дела или исполнительные производства в отношении собственника или реализуемого объекта недвижимости. Поэтому следует заказать расширенную выписку из ЕГРН или из Банка данных исполнительных производств ФССП. Лучше проделать это дважды – перед внесением аванса в сумме до 5% стоимости квартиры и непосредственно перед заключением сделки, поскольку обновление базы происходит примерно10-15 рабочих дней.

Статус банкрота у физического лица приводит к ограничению имущественных сделок, для этого необходимо письменное согласие финансового управляющего. Имущество гражданина-банкрота может быть передано на торги, узнать об этом можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в Картотеке арбитражных дел.

Кроме того, попросите платежные документы и справки из МФЦ или УК о наличии задолженностей по коммунальным платежам. Например, долги за капитальный ремонт остаются новому собственнику квартиры, при задолженности за «коммуналку» нужно решить вопрос об оплате или предоставлении скидки на приобретаемое имущество.

Нотариальное оформление покупки недвижимости

Самый надежный вариант, как проверить юридическую чистоту и права собственников покупаемой квартиры – обратиться к нотариусу, поскольку тогда все документы будут проверены надлежащим образом. Нотариус проводит удостоверение личностей, которые участвуют в сделке, описывает содержание процессуальных действий и возможные юридические последствия. Устанавливает добровольное участие граждан, законные основания для сделки обеспечивает правовую безопасность.

Важно! Нотариус отвечает своим имуществом за возможные последствия и материальный ущерб. Деятельность нотариуса застрахована, а так же действует коллективное страхование нотариальной палаты по регионам РФ и предусмотрены выплаты из компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Расходы за нотариальные удостоверение сделки купли-продажи недвижимости можно рассчитать по ст. 22.1 в «Основах законодательства РФ о нотариате». К фиксированной ставке добавляется процент от суммы, указанной в договоре:

  • менее 1 000 000 = 3 000 и 0,4% суммы сделки;
  • менее 10 000 000 = 7 000 и 0,2% того, что свыше 1 000 000 руб.;
  • более 10 000 000 = 25 000 и 0,1% того, что превышает 10 000 000 руб.

Например, за оформление договора с суммой покупки 3 000 000 возьмут 11 000 рублей, за 5 000 000 – 15 000 рублей, так что это оптимальное решение для обеих сторон. Помимо этого нотариусу нужно заплатить за подготовку договора, если вы сами этим не занимаетесь. Кстати, нотариус самостоятельно сдает документы в Росреестр, так что у него можно получить договор в готовом виде.

Вопросы регистрации в покупаемой квартире

Теоретически, право собственности никак не связано с регистрацией по месту жительства, однако на практике владение жильем часто осложняется присутствием посторонних жильцов. Закон № 5242-1 «О праве граждан на свободное перемещение и определение места жительства» предписывает уведомительный порядок регистрации.

То есть, человек самостоятельно заявляет, по какому адресу находится, никто не следит за его перемещением. Но в реальности без регистрации очень сложно социализироваться, устроиться на работу, прикрепиться в медицинское учреждение.

Существуют ситуации, при которых очень сложно выписать человека из квартиры без его согласия даже через судебные органы.

  • Граждане, которые во время приватизации отказались от участия в ней, пожизненно обладают правом на проживание в этой квартире. Поэтому требуется тщательно проверить свидетельство о приватизации и список людей, которые имели право в ней участвовать. Человек, претендующий на проживание в данной квартире совсем необязательно там прописан сейчас, но может это сделать в любой момент.
  • Бывшие собственники, которые подарили квартиру на условии пожизненного проживания в ней. Новый владелец может сам проживать в квартире, может ее дарить, продавать, но при этом остается обременение в виде обязательного жильца.
  • Наследники по завещательному отказу могут бессрочно пользоваться жилым помещением, которое наследодатель оставил другим наследникам с условием проживания определенных людей. Например, супруг завещает жене свою квартиру с условием, что их ребенок сможет проживать в ней неограниченный срок. Жена, как новый собственник, вправе продать квартиру, но выселение дочери станет нарушением условий получения наследства.
  • Иждивенцы, недееспособные или нетрудоспособные граждане (инвалиды, пенсионеры) не могут выписаться даже при собственном согласии без разрешения органов опеки.
  • Несовершеннолетние дети до 18 лет, если у родителей нет никакой регистрации, по закону ребенок должен проживать с одним из родителей. Если они еще не приобрели новое жилье, в котором можно зарегистрироваться, пусть напишут гарантийное письмо или временно зарегистрируются у родственников или знакомых.
  • Несовершеннолетние, которые находятся в детском доме или в интернате, имеют право при достижении возраста 18 лет вернуться для проживания по прежнему адресу.

Совет! Условие об обязательном снятии с регистрационного учета по месту жительства можно указать в договоре задатка, или как его называют, в предварительном договоре купли-продажи. В случае невыполнения можно предусмотреть штрафные санкции в виде двойного возмещения суммы задатка или даже отмену основного договора.

Рискованные ситуации

Если покупателя устраивает расположение и состояние квартиры, нужно приступать к проверке документации и истории полученного права собственности. Рассмотрим несколько критических моментов, на которые следует обратить особое внимание:

  • В числе собственников присутствуют несовершеннолетние дети – тогда органы опеки должны выдавать разрешение на продажу квартиры. Однако, многие сначала ищут покупателя, а потом начинают готовить документы. Процедура затягивается на неопределенный срок.
  • Квартира получена по договору дарения или по наследству – могут возникнуть спорные ситуации в течение 3 лет с момента получения в собственность (общий срок исковой давности).
  • В квартире проживают пожилые люди или граждане с хроническими заболеваниями. В суды поступает множество исков о признании сделки купли-продажи недействительной на основании того, что человек себя плохо чувствовал в момент продажи или находился под действием лекарственных препаратов.

Суд выносит решение о признании договора недействительным, имущество возвращают прежнему владельцу и обязывают вернуть деньги. А деньги давно потрачены, приходится через приставов получать минимальные суммы на протяжении длительного времени.

Проверка квартиры в новостройке

Вложение денег в долевое строительство на этапе застройки или покупка жилья в новом доме – очень выгодный и перспективный вариант. У него множество преимуществ: новое жилье по доступной цене, отсутствие посредников и другие. Тем более, сейчас действует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В соответствии с ним, деньги покупателей переводятся не застройщику, а на специальные эскроу-счета, откуда поступают строительной организации только после передачи квартиры новому собственнику. Тем не менее, квартиру от застройщика тоже можно проверить разными способами.

  • Проверьте историю застройщика: когда и какие объекты сдавались, какие отзывы в интернете. У проблемных организаций множество негативных отзывов, действуют инициативные группы обманутых дольщиков. Разумеется, недавно зарегистрированные фирмы тоже должны настораживать, серьезные представители строительного рынка работают уже десятки лет.
  • Проверьте проектную документацию и график строительства конкретного объекта в офисе организации или на сайте, отставание не должно превышать 2-3 месяцев. Оцените самостоятельно проведение работ на объекте: какая техника и материалы используется, сколько рабочих задействовано, с какой скоростью продвигается строительство.
Полезное
Другие статьи
Как встать в очередь на квартиру

Как встать в очередь на квартиру

Подробнее
Как расторгнуть договор с риэлтором и агентством недвижимости

Как расторгнуть договор с риэлтором и агентством недвижимости

Подробнее
Ипотечные каникулы - что это и как оформить в банках

Ипотечные каникулы - что это и как оформить в банках

Подробнее
Как сдать квартиру в аренду?

Как сдать квартиру в аренду?

Подробнее